نظام الأبنية والتنظيم في مدينة عمان

أ – يكون للكلمات والعبارات التالية حيثما وردت في هذا النظام المعاني المخصصة لها أدناه ، ما لم تدل القرينة على غير ذلك :-

القانون : قانون تنظيم المدن و القرى والأبنية .

المجلس : مجلس أمانة عمان أو لجنة أمانة عمان .

اللجنة : لجنة تنظيم المدن المحلية .

الرئيس : رئيس اللجنة .

السكرتير : سكرتير اللجنة المحلية .

منطقة التنظيم : منطقة تنظيم عمان .

المالك : صاحب العقار المسجل في سجلات دوائر التسجيل أو وكيله أو متولي الوقف .

القبو : طابق أو طوابق تقع تحت مستوى قطعة الأرض الطبيعية أو الشوارع أيهما أدنى من الجهات جميعها على أن لا يزيد منسوب سقفه على (75) سم .

الطابق الأرضي : طابق أو جزء من طابق فوق طابق التسوية أو طابق القبو مباشرة و في حال عدم وجود تسوية أو قبو يكون الطابق الأرضي هو الطابق الأول في البناء بغض النظر عن منسوب أرضيته .

السدة : طابق ثانوي يكون جزءاً من طابق ويكون تابعا له واستعماله مكمل له.

طابق السطح : جزء من الطابق المرخص وفق أحكام هذا النظام يقع فوق آخر طابق مسموح به ويستعمل لخدمة البناء كالتدفئة والتبريد وخزانات المياه واستعمالات الطاقة الشمسية، ويسمح أن يكونتابعا للسكن في الطابق الأخير .

البناء الفرعي : البناء التابع لأي بناء رئيسي و يستعمل عادة لأغراض خدمة ذلك البناء .

السور : أي جدار أو حاجز من أي مادة ينشا على حدود أي قطعة أرض

الشرفة : أي جزء مكشوف الجانب أو الجوانب من البناء يكون مسقوفا و معرضا بصورة دائمة للهواء و النور الطبيعي و يقع ضمن حدود قطعة الأرض .

شرفة مكشوفة  : اي شرفة غير مسقوفة .

شرفة بارزة : اي شرفة معلقة ممتدة فوق شارع خارج حدود الأرض .

المنور  :  أي مساحة داخلية مكشوفة ضمن حدود البناء لتأمين الإنارة و التهوية لأقسام المبنى المطلة عليها .

البروز المعامري :  اي جزء من البناء ينشأ لغايات تجميلية لواجهات المباني أو للوقاية من العوامل الجوية ولا يجوز استغلاله ويشمل الإطارات التجميلية أو أحواض الزهور أو الحواجز و مصبغات الشبابيك وصناديق الأباجور .

البروز التجاري:  أي جزء من البناء يواجه و يغطي جزءا من الشارع أو الارتداد الأمامي .

مظلة التعريش :  اي سقف لا تقل المساحة الفارغة فيه عن (50%) منه .

مظلة واقية :  أي سقف يواجه و يغطي جزءا من شارع لأغراض الحماية من العوامل الجوية فقط .

البناء العالي :  البناء الذي يتجاوز ارتفاعه عدد الطوابق المقررة لقطعة الأرض بموجب أحكام هذا النظام .

شقة:  جزء من بناء مؤلف من عدة اجزاء متصلة أفقيا او عاموديا و يشكل مسكنا مستقلا .

البناء المتعدد الشقق :  البناء المؤلف من ثلاث شقق أو اكثر .

البناء المنفصل :  بناء مستقل غير متصل بأي بناء آخر من أي جهه فوق الأرض .

ارتفاع البناء :  المسافة العامودية من منسوب منتصف الطريق أو الطرق المتاخمة لقطعة الأرض إلى أعلى نقطة من ظهر البناء والذي هو المنسوب الخرساني للطابق الأخير واذا كانت أسقف البناء منحدرةفيحسب الارتفاع إلى معدل منتصف الانحدارات لتلك الأسقف .

ارتفاع الغرفة: معدل المسافة العامودية من السطح الخرساني لأرضية الغرفة إلى معدل منسوب باطن السقف

النسبة المئوية للبناء: نسبة مساحة المسقط الأفقي المتراكب للبناء إلى مساحة قطعة الأرض التي يقع البناء عليها .

مساحة البناء:  مجموع مساحة المساقط الأفقية لأي بناء أو أبنية بما في ذلك الانشاءات المسقوفة المتصلة به وتستثنى منها الشرفات البارزة و الشرفات المكشوفة والبروزات المعمارية و المظلات والأدراجالخارجية المكشوفة والممرات والأدراج المعلقة و معابر السيارات و الخزانات و آبار المياه و طوابق الخدمات الكهروميكانيكية أو أجزاؤها و مواقف السيارات و الأبنية الفرعية و المناور ومجاري التهوية العموديةالميكانيكية و الأقبية والسدد.

فئة الاستعمال : أي نوع من أنواع الاستعمال المقررة للأراضي والأبنية وفقا للأحكام التنظيمية المتعلقة بها أو المخططات التنظيمية المصدقة .

المساحة الطابقية : المجموع مساحات المساقط الافقية المسقوفة لطوابق البناء جميعها وتستثنى منها الشرفات المكشوفة و البروزات المعمارية و المظلات و الأدراج الخارجية المكشوفة و الممرات والأدراج المعلقة و معابر السيارات و آبار المياه و طوابق الخدمات الكهروميكانيكية أو أجزاؤها و الخزانات و مواقف السيارات و الأبنية الفرعية و المناور و مجاري التهوية العمودية الميكانيكية و الأقبية والسددالتجارية و طوابق التسوية .

مخطط الموقع التنظيمي : الوثيقة التي تصدرها الأمانة توضح فيها الشروط والأحكام الواردة على المخطط التنظيمي المصدق. 

النسبة الطابقية : نسبة المساحة الطابقية إلى مساحة قطعة الأرض التي يقع البناء عليها . 

الارتداد القانوني : الفناء غير المسموح البناء فيه الواقع بين خط البناء و حدود قطعة الأرض من الجهات جميعها . 

جدار مشترك : الجدار المشترك بين بناءين متجاورين مستقلين . 

التصوينة : أي جدار أو حاجز من أي مادة على محيط سطح أو شرفة بقصد السلامة العامة . 

الحفرة التجميعية : الحفرة المخصصة لجمع المياه المستعملة والفضلات . 

المصنع : اي بناء يرخص للصناعة . 

الرصيف : الجزء من الشارع المعد لمرور المشاة . 

الطريق محدود المنافذ : الطريق الذي لا يسمح بالدخول إليه أو الخروج منه إلا من أماكن معينة . 

إذن الأشغال : الإذن الصادر من المرجع المختص باستعمال ذلك البناء للغاية التي رخص من اجلها . 

الأبنية المؤقتة : منشأ يتم تنفيذه بغرض استعماله بشكل مؤقت أو نشاط محدد وتتم إزالته بعد الانتهاء من الغرض الذي اقيم من اجله و يسمح بالاستعمالات المؤقتة في كافة قطاعات التنظيم . 

المبنى التراثي : المنشآت والمفردات المعمارية ذات الخواص المعمارية أو التاريخية أو الثقافية   

التي تحكي أحداثا معينة أو التي تكون مدرجة في سجل التراث العمراني . 

المهندس : الشخص الطبيعي أو الاعتباري المكلف بمهام التصميم او الإشراف على اعمال البناء أو كليهما والمرخص له بمزاولة مهنة الاستشارات الهندسية من نقابة المهندسين الأردنيين وفقاللتشريعات السارية . 

الرّواق : جزء مسقوف متواصل لأي مبنى و يكون مفتوحا على شارع أو فناء مكشوف أو يربط بين أكثر من مبنى . 

الرخصة : التصريح الخطي الصادر من المرجع المختص باجازة الإعمار . 

عمق القطعة : المسافة الفاصلة ما بين نقطة منتصف ضلع القطعة الأمامي على الطريق أو الطريق الأعلى منسوبا في حال تعدد الطرق ونقطة منتصف الضلع المقابل له من القطعة . 

نسبة انحدار / ميلان القطعة : النسبة المئوية لميل أو انحدار عمق قطعة الأرض . 

الكثافة السكانية : عدد الشقق المسموح إنشاؤها على الوحدة الإفرازية . 

الكثافة العمرانية : الاستعمالات و المساحات المسموح بها ضمن منطقة محددة .

البلوك: قطعة أرض أو مجموعة قطع من الأراضي محاطة من جوانبها جميعها بشوارع أو طرق او حدائق او بمجار مائية .

أبنية سكنية متصلة : سلسله افعيه متلاصقة من الوحدات السكنية ضمن منطقة السكن بحيث يكون لكل وحدة مدخل مستقل .

ب- تعتمد التعاريف الواردة في القانون حيثما ورد النص عليها في هذا النظام ما لم تدل القرينة على غير ذلك .

أ – تستعمل الأراضي الواقعة ضمن فئة تنظيم السكن الريفي لأغراض إقامة أبنية السكن العادي و مع مراعاة أحكام هذا النظام يجوز استعمالها لأغراض دور العبادة بعد الحصول على موافقة اللجنة وتسري عليها الأحكام التالية :-

ب- يحدد عدد الطوابق بطابقين يستعملان كمسكن أو مسكنين منفصلين علـى أن لا يتجاوز معدلالكثافة السكنية مسكنين على مساحة الحد الأدنى للإفراز وفق المادة (21) من هذا النظام .

تطبق الأحكام التالية على القطع الواقعة ضمن تنظيم التجاري العادي :-

أ- إذا كانت قطعة الأرض على شارع فتطبق أحكام تنظيم التجاري العادي من حيث الاستعمال على عمق لا يزيد على (50) مترا شريطة تأمين الارتدادات حسب الأحكام الخاصة للمنطقة التنظيمية الأخرى بعدذلك العمق و يشترط في ذلك أن لا يسمح باستعمال واجهة الارتداد الخلفي لأغراض تجارية في حال كانت المنطقة التنظيمية الأخرى سكناً .

ب – إذا كانت قطعة الأرض على شارعين متقاطعين أحدهما ضمن فئة تنظيم التجاري العادي و الآخر ضمن منطقة تنظيمية أخرى فتطبق أحكام التجاري العادي من حيث الاستعمال على عمق يعادل ضعفيعرض القطعة الواقع على الشارع التجاري على أن لا يزيد ذلك العمق على (50) مترا شريطة تأمين الارتدادات حسب الأحكام الخاصة للمنطقة

التنظيمية الأخرى بعد ذلك العمق ويشترط في ذلك أن لا يسمح باستعمال واجهتي الارتدادات الجانبية لأغراض تجارية في حال كانت المنطقة التنظيمية الأخرى سكنا .

ج- إذا كانت قطعة الأرض بين شارعين أحدهما ضمن فئة تنظيم التجاري العادي و الآخر ضمن منطقة تنظيمية أخرى فتطبق أحكام الشارع التجاري على القطعة من حيث الاستعمال بعمق لا يزيد على (50)مترا، على أن تؤمن الارتدادات القانونية بعد عمق (18) مترا من حد الارتداد الأمامي من الشارع التجاري في فئة تنظيم التجاري العادي حسب أحكام منطقة التنظيم الأخرى الواقعة ضمنها و يشترط في ذلك أنلا يسمح باستعمال الواجهة الواقعة على الشارع السكني و واجهتي الارتدادات الجانبية لأغراض تجارية في حال كانت المنطقة التنظيمية الأخرى سكنا .

د- إذا كانت قطعة الأرض تقع على أكثر من شارعين أحدها ضمن فئة تنظيم التجاري العادي فتطبق أحكام التجاري العادي على كامل القطعة من حيث الاستعمال لعمق يعادل ضعفي عرض القطعة الواقععلى الشارع التجاري على أن لا يزيد ذلك العمق على (50) مترا شريطة :- 

1- تأمين الارتدادات حسب الأحكام الخاصة للمنطقة التنظيمية الأخرى بعد ذلك العمق . 

2- لا يسمح باستعمال الواجهة الواقعة على الشارع السكني الموازي للشارع التجاري و واجهة الارتداد الجانبي لأغراض تجارية في حال كانت المنطقة التنظيمية الأخرى سكنا .

أ- تستعمل الأراضي الواقعة ضمن فئة تنظيم المجمعات التجارية لأغراض إنشاء مراكز التسوق التجارية و التي تشتمل على محلات تجارية مجمعة في مكان واحد تكون ذات نشاط واحد أو متعددة الأنشطةمع مراعاة ما يلي :-

1 – عدم السماح بفتح أبواب تجاريه على الارتدادات المحيطة بالبناء .

2- إرفاق دراسة أثر مروري للمشروع مع طلب الترخيص .

3- الاهتمام بتنسيق الموقع العام الخارجي للمشروع من رصيف و طرق داخلية وممرات مشاة و إضاءة و تشجير .

4 – الاهتمام بالنواحي الجمالية للواجهات و الموقع العام .

5- سهولة حركة دخول السيارات وخروجها من المواقف وإليها بحيث لا تعيق حركة المرور في الشوارع المحيطة .

6 – تأمين منطقة تحميل وتنزيل للبضائع مفصولة عن مداخل الزبائن .

7 – تأمين حيز لجمع النفايات بأنواعها و تسهيل عملية التقاطها .

8- تأمين منطقة تحميل وتنزيل آمنة للزبائن وأماكن انتظار تتناسب وحجم المشروع .

9 – أن يكون الحد الأدنى لنسبة المساحات الخضراء (10%) من مساحة قطعة الأرض .